Den 9. november 2023 fremsatte Social-, Bolig og Ældreministeriet et lovforslag til ændring af Lejeloven, som præciserer en række utilsigtede ændringer af Lejeloven efter sammenskrivningen samt ændringer af tilbudspligtreglerne. Lovforslaget blev endeligt vedtaget af Folketinget ved 3. behandling den 19. december 2023, og trådte dermed i kraft den 1. januar 2024.
I denne nyhed vil vi gennemgå den nye lovændring, som indeholder tre hovedelementer:
- Præcisering af utilsigtede ændringer ved sammenskrivningen af Lejeloven
- Skærpelse af reglerne om tilbudspligt, og
- Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger
Præcisering af utilsigtede ændringer ved sammenskrivningen af Lejeloven
I forbindelse med sammenskrivningen af lejelovgivningen, der trådte i kraft den 1. juli 2022, var det en utilsigtet ændring, at udlejere ikke længere gyldigt kunne regulere lejen i omkostningsbestemte lejemål efter nettoprisindekset, i lejeaftaler indgået i perioden fra 1. juli 2022 og frem til 31. december 2023, selvom dette var et aftalt vilkår.
Dette ændres ved den nye lovændring, således det fremadrettet igen kan aftales, at lejen i omkostningsbestemte lejemål og gennemgribende forbedrede lejemål kan reguleres én gang årligt efter Danmarks Statistiks nettoprisindeks. Social-, Bolig- og Ældreministeriet har i lovens forarbejder lagt op til, at vilkår om regulering af lejen efter nettoprisindeks i lejeaftaler indgået i perioden efter den 1. juli 2022 til og med 31. december 2023, fremadrettet skal gøres gyldige.
Det er dog præciseret i forarbejderne til lovændringen, at lejereguleringer, som sker på baggrund af lejeaftaler indgået fra 1. juli 2022 til og med 31. december 2023, tidligst kan ske med virkning fra det tidspunkt, hvor lejeaftalen, efter lovændringen ikrafttræden, kan bringes til ophør ved lejers sædvanlige opsigelse. Dette kan derfor tidligst ske fra den 1. april 2024.
Desuden har ministeriet anført i forarbejderne til lovændringen, at udlejere, der uhjemlet, har opkrævet stigninger i huslejen i perioden fra 1. juli 2022 til og med 31. december 2023, har en pligt til at tilbagebetale opkrævningerne til lejer.
Skærpelse af reglerne om tilbudspligt
Lejelovens kapitel 24 indeholder regler om, at udlejeren af en ejendom, der anvendes helt eller delvist til beboelse, i nogle tilfælde, skal tilbyde lejerne at overtage ejendommen på andelsbasis, inden ejendommen overdrages til anden side.
I henhold til den hidtidige lejelov, blev tilbudspligten udløst bl.a. ved overdragelse af aktier og anparter i aktie- og anpartsselskaber, som ejer en tilbudspligtig ejendom, når erhververen opnåede en majoritet af stemmerne.
Med denne lovændring ændres reglerne nu, således tilbudspligten også udløses, når der sker en overdragelse af majoriteten af stemmerne i selskabet, som ejer den tilbudspligtige ejendom. Social-, Bolig- og Ældreministeriet har i lovændringens forarbejder taget afsæt i sagen om Carlsbergfondet, hvor der ikke blev udløst tilbudspligt ved overdragelse af kapitalandelene i flere ejendomspartnerselskaber til tre pensionskasser. De tre pensionskasser erhvervede hver en andel i ejendomsselskaberne, men ingen af pensionskasserne opnåede en majoritet. Således havde ingen af lejerne krav på at få ejendommene tilbudt på andelsbasis i forbindelse med overdragelsen.
Det er således ikke længere muligt at omgå tilbudspligtsreglerne på ovenstående måde. Tilbudspligten udløses, når der sker en faktisk overdragelse af majoriteten af stemmerne i ejerselskabet, uagtet om den enkelte erhverver opnår en majoritet.
Det må dog fortsat antages, at tilbudspligtsreglerne kan håndteres ved oprettelse af en dobbelt holdingstruktur og ved overdragelse af holdingselskabet frem for ejerselskabet, idet lovændringen alene skærper reglerne for overdragelse af stemmerne i selskabet, der ejer ejendommen. At det må forholde sig sådan, baseres på, at Højesteret i sagen om Carlsbergfondet samt lignende tidligere sager har udtalt, at reglerne om tilbudspligt i lejeloven ikke kan fortolkes til et bredere anvendelsesområde, end hvad der med sikkerhed kan lægges til grund efter ordlyden og lovens motiver.
Refusion af udlejers udgifter til månedlige forbrugsmålinger
På baggrund af implementeringen af energieffektivitetsdirektivet, er der opstået et behov for ændring af lejeloven og almenlejeloven, således, der for udlejer, er hjemmel til at kunne medtage disse oplysninger i det årlige forbrugsregnskab.
Udlejer får derfor muligheden for at medtage udgifter, som måtte afholdes overfor tredjemand i forbindelse med de nye krav, om månedlige leverancer af forbrugsoplysninger til lejerne i regnskaberne.
Vores bemærkninger
Som følge af ændringen af reglerne om tilbudspligten, kan det være særligt relevant for ejendomsdevelopere, der udvikler fast ejendom omfattet af tilbudspligten at have ændringerne in mente. Det kan i den forbindelse blandt andet overvejes, om nye projekter skal udstykkes eller opdeles i ejerlejligheder for at undgå tilbudspligten.
Har du spørgsmål til ovenstående, er du velkommen til at kontakte vores juridiske specialister hos Haugaard|Braad Advokatfirma.
